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今回は「高金利融資で不動産を購入することのデメリット」をお伝えしようと思います。

もちろん高金利の融資を利用することで金利負担が大きく残債がなかなか減らないといったデメリットはあるかと思います。

しかし税務上は高金利による別の問題があります。

 

不動産所得を計算する場合、最終的な所得がマイナスの場合には、不動産所得のマイナス分から土地に関する支払利息を控除しなければならない、という規定があります。

不動産所得のマイナス分は損益通算といって、給与所得などと損益通算（相殺）することができます。そのため不動産を購入して、経費が多額に発生した場合には、不動産所得がマイナスとなり、給与所得と相殺することで課税所得を少なくすることができるます。その結果、給与所得の源泉税を還付してもらうことができます。

ただ不動産所得がマイナスであっても上記の通り、土地に関する利息分だけマイナス額が減ってしまうことから、相殺できる損失が減ることとなります。

ここで金利が高くなればなるほど、支払利息は大きくなることから土地の取得に要した借入金の利息も増えることとなります。

つまり金利が高くなればなるほど課税所得のマイナス分が減ることとなり、損益通算の金額が減ることとなります。

 

利息を支払っているにもかかわらず、実質的に損金に計上できないとなると不動産による節税が難しくなるということですね。

高金利融資使うことでネットキャッシュフローが悪化するだけでなく、節税もできなくなることから、不動産投資においては全くお勧めできないといえるかと思います。

 

そのため高金利融資については、節税メリットを度外視できるくらいに収益性の高い物件を購入する場合などに限定して使うべきかと思います。

 

税理士　松石滋樹